住宅ローンについて

住宅ローンを滞納するとどうなりますか？

一般的に住宅ローンの返済を２ケ月間以上滞納（住宅金融支援機構の場合6ケ月）すると“期限の利益の喪失となり、窓口が銀行の保証会社に移行します。

「期限の利益の喪失 （きげんのりえきのそうしつ）」とは何ですか？

期限の利益とは、ローン支払い期限の到来までは支払いをしなくてもよいというローン利用者の利益のことです。
期限の利益の喪失とは、ローン利用者の期限の利益が喪失することによって銀行がローン全額の一括支払いを請求できる状態の事です。
期限の利益を喪失するとローンの窓口は、保証会社に移行します。これが代位弁済です。
この手続きがされると保証会社は即時回収に動きます（つまり競売手続きです）。

一旦、競売手続きがなされると基本的に以下の方法しか選択の余地はありません。

1. ローンの残金を全額用意して返済をする。
2. 不動産を処分して支払う。（任意売却といいます）
3. 競売になるのを待つ。

代位弁済とは？

住宅ローン利用者が金融機関への返済が出来なくなった場合、保証会社が利用者に代って、金融機関にローン残金の全額を一括弁済することです。
その後、弁済金を利用者に対して請求する事です。

任意売却という方法

任意売却とはなんですか？

金融機関に強制競売されるのではなく、所有者様の意志で不動産を売却することです。

不動産を売却してもローンを完済できないケースでも任意売却できますか？
（担保割れの場合）

問題ありません。但し、金融機関による売却許可が必要になります。

担保割れ、債務超過とは何ですか？

不動産を売却してもローン残金全額を返済できない場合の状態です。

任意で売却しなくても競売でもいいのでは？

ローンを滞納している場合、ローン残金に遅延損害金という膨大な利息が追加されます。
任意売却で自宅を売却しても、競売で処分しても、いずれの場合も、返済しきれなかった住宅ローンは残ります。残ったローンの支払い義務は、なくなりません。
一般的には競売のほうが低い価格で処分されてしまうので、競売の方がより多くの残債が生じてしまいます。
また、任意売却だと残った債務の支払いに柔軟に応じてもらえるメリットがあります。
さらに引越費用等を売却代金から経費としてもらえる方法もあります。
また、場合によってはご親族等にご購入いただき、その方から借りて住むという選択肢もあります。
ご相談者の多くは今の家に住み続けたいという気持ちを持たれている方です。

任意売却のメリットとは？

1. 近所に知られずに売却が可能。
2. 高利の遅延損害金などは減額や免除してもらうことも可能。
3. 銀行と交渉して引越代等の費用をもらう事も可能。
4. 場合によっては自宅を買戻し出来る

任意売却では、プライバシーは守られるので売却内容はご近所に知られません。
自宅を売却して、ご近所に転居しても今までと何も変わりない生活ができます。
小さなお子様がいらっしゃるご家庭でも安心して学校区内への引越ができます。 それに比べ競売では、競売の事実が近所に知れ渡ります。
競売になると、新聞、インターネットでの情報掲載があり、さらには近所に写真付きで広告を出したりご近所にあの競売物件を買いませんか？と営業して回る業者もあります。

相談料はかかるの？

何度でも無料です。

不動産売却時に支払う手数料がないんだけど？

売却代金の中から経費として頂きますので、自己出費なく売却ができます。

保証人がいるんだけど？

保証人がいる場合は、慎重な売却方法が必要です。
不動産所有者と保証人、双方にとって一番有利な売却方法をご提案いたします。

マンションの管理費や固定資産税の滞納があるのですが？

任意売却の場合、必要経費を売却代金の中から捻出しますので問題ありません。
当然、自己負担もありません。

任意売却する場合、先に引越しないといけないの？

居住中のまま売却が可能です。

売却後の残ったローンはどうすればいいの？

ローン残金についても最善のご提案を致します。
また、必要であれば弁護士の無料相談を受けて頂けます。

競売について

自宅が競売で落札されましたが、このまま住んでいるとどうなりますか？

競売で自宅が落札されれば、直ちに立退きを迫られます。
立退きを拒むと強制執行をされることもあります。強制執行をされると、家財道具等の荷物も強制的に運び出されてしまい、鍵も変えられます。その後、家に入れば不法侵入で逮捕されます。

競売が行われた場合、引越代はでますか？

近年ではまず出ません。
以前の法律では数十万の引越代がでる事もよくありました。近年法改正があり、競売手続きの中での強制執行手続きが簡素化され、必要経費も安くなりました。現状では、立退かない居住者は即、強制執行という流れになっており競売で引越代が出るケースはもう昔の事です。

競売開始の通知が来ましたが、まだ任意売却できますか？

可能です。

債権者から不動産業者を紹介されたんだけど？

債権者から紹介された不動産業者は当然ながら、銀行の有利になる売却をします。
お客様に依頼をされた当社は当然お客様の有利になる売却をします。
例えば、引越代の請求や、引越日の交渉、ローン残金についての返済方法などもそうです。
立場が違えば、同じ任意売却でも結果は全く異なります。