住宅金融支援機構は独自の任意売却ルールがあり、
そのルールを熟知していないと任意売却手続きがスムーズに行われず
最悪の場合競売になってしまう事態になりかねません。
任意売却に関する申出書を住宅金融支援機構へ提出
まずは「任意売却を希望します」という意思表示を書面にて住宅金融支援機構に対し行う必要があります。
住宅金融支援機構指定の「任意売却に関する申出書」という書式がございますので、所有者様(債務者様)にご署名・ご捺印頂きます。
尚、書式は弊社にてご用意致します。
物件調査・価格査定
ご自宅の物件調査・価格査定を弊社にて行い、住宅金融支援機構へ提出します。
この際、ご自宅の外観及び内部の写真を撮影させて頂きます。これらの写真も併せて住宅金融支援機構へ提出致します。
売出価格の決定
弊社の査定結果及び住宅金融支援機構独自の査定結果を基に、住宅金融支援機構より売出価格の提示があります。
この売出価格については住宅金融支援機構にて妥当性のある金額となっており、それを下回っての売却活動は出来ません。
逆に「もう少し高くで売却したい」という所有者様のご意向に関しては考慮出来ます。
媒介契約の締結
物件の売却をご依頼頂いた場合、所有者様と弊社との間で書面にて契約を交わします。これが媒介契約です。
媒介契約締結後、媒介契約書の控えを住宅金融支援機構へ提出致します。
販売活動
いよいよ販売活動です。国土交通省が推進している、業者間の不動産物件情報のオンラインネットワーク(レインズ)があり、レインズに情報を登録し販売活動を行います。レインズ登録は広域に販売活動をするという観点から必須となります。
その他、新聞の折込広告や不動産情報誌、インターネットなどを利用し更に効果的な販売活動を行います。
抵当権抹消応諾の審査
購入希望者が現れると、次は抵当権抹消の審査があります。全ての抵当権を抹消しないと売却は不可能です。差押登記がある場合はそれも解除する必要があります。審査をするにあたり、売却代金をどのように配分するかを住宅金融支援機構指定の書式に記入し提出します。
抵当権が複数登記されている場合どの金融機関にいくら配分をするか、登記費用などの経費はいくらか、マンションの場合は管理費等の滞納を売却代金の中から清算出来ますので滞納金額はいくらかなどが配分の対象となります。配分の割合に関しては住宅金融支援機構にてルールがあります。しかし他の抵当権者が住宅金融支援機構のルールに従うかどうかは別問題です。複数の抵当権が登記されている場合は粘り強い交渉が必要になるケースもあります。
- 任意売却って何ですか？
- 不動産所有者(債務者)と銀行(債権者)とで合意し、適正価格で不動産を処分する事です。
- 任意売却をするメリットは何ですか？
- 不動産競売に比べ高額で売却する事ができ、売却後のローン残を軽減する事が出来ます。
- 任意売却してもローン(債務)は全額返せないのですが、残ったローン(債務)はどうなるのですか？
- 任意売却後に債務が残る場合、収入状況や生活状況などから今後の返済金額を話し合う事が出来ます。
基本的に無理な支払いは求められません。
- 住宅債権管理回収機構という所から、住宅ローンについての郵便が届きました。
住宅ローンは旧住宅金融公庫で組んでおり、住宅債権管理回収機構という会社は身に覚えがないのですが？ -
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は回収業務を他の会社へ委託するケースがあります。
委託先としては他にも、ＭＵフロンティア債権回収やオリックス債権回収などがあります。
- 旧住宅金融公庫で住宅ローンを組んでいますが、住宅金融支援機構に変わった事によって何かメリットやデメリットがあるのでしょうか？
- 住宅金融公庫の時に住宅ローンを組まれている方に対し、何らメリットもデメリットもございません。 住宅金融公庫との契約が住宅金融支援機構にそのまま継承されています。
